Guía · 7 min de lectura
Heredar un piso no es lo mismo que poder venderlo. Este es el camino completo, con los tres impuestos que aparecen y el plazo que sí corre desde el primer día.
Heredar no te convierte automáticamente en propietario a efectos de vender. Para poder firmar una venta necesitas antes haber aceptado la herencia ante notario y haber inscrito el piso a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Sin ese paso, no hay venta posible por mucho comprador que aparezca.
Es el motivo por el que muchas ventas de herencias se retrasan meses: se empieza a buscar comprador antes de tener los papeles, y cuando llega la oferta no se puede firmar.
El recorrido es siempre el mismo:
| # | Documento o trámite | Dónde se consigue |
|---|---|---|
| 1 | Certificado de defunción | Registro Civil |
| 2 | Certificado de últimas voluntades | Ministerio de Justicia (a los 15 días hábiles del fallecimiento) |
| 3 | Copia autorizada del testamento | Notaría donde se otorgó |
| 4 | Declaración de herederos | Solo si no había testamento |
| 5 | Escritura de aceptación y adjudicación | Notaría |
| 6 | Liquidación de impuestos | Hacienda autonómica y ayuntamiento |
| 7 | Inscripción a tu nombre | Registro de la Propiedad |
A partir del punto 7 el piso ya es tuyo y se puede vender.
1. Impuesto de Sucesiones. Se paga por heredar. Es autonómico, y en Cataluña los hijos, el cónyuge y los padres tienen bonificaciones muy altas que en muchas herencias familiares reducen la cuota a una cantidad pequeña o a cero. Entre hermanos, sobrinos o personas sin parentesco, la factura cambia mucho.
2. Plusvalía municipal. La cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. Se paga al heredar y se vuelve a pagar cuando vendas, calculada sobre el periodo que el piso haya estado a tu nombre.
3. IRPF al vender. Este es el que más sorpresas da. Cuando vendes, tributas por la diferencia entre el valor por el que heredaste y el precio al que vendes. Si vendes poco después de heredar y a un precio parecido al declarado, la ganancia es pequeña. Si vendes años más tarde y el barrio ha subido, esa subida tributa.
Esto es información general para que sepas qué te vas a encontrar, no asesoramiento fiscal: cada herencia tiene sus circunstancias y conviene contrastarla con un profesional antes de firmar nada.
¿Cuánto vale realmente el piso que has heredado? Quien vende pisos en ese barrio cada mes te lo dice gratis, con ventas reales de la zona, en menos de 24 horas.
Saber lo que vale el pisoEl Impuesto de Sucesiones tiene un plazo de seis meses desde el fallecimiento, ampliable otros seis si lo pides dentro de los cinco primeros. Pasado el plazo empiezan los recargos y los intereses.
Es el único reloj que corre de verdad desde el primer día, y el que más disgustos da cuando la familia tarda en ponerse de acuerdo.
Mientras el piso está en común, hace falta que todos firméis para vender. Basta con que uno se niegue para que la venta se pare. Cuando no hay acuerdo, las salidas habituales son que uno compre su parte a los demás —lo que se llama extinción de condominio, con una fiscalidad más suave que una compraventa normal— o, en el peor de los casos, acudir al juzgado para forzar la división.
Antes de discutir nada conviene que todos tengáis el mismo número encima de la mesa: la mayoría de los desacuerdos entre herederos nacen de que cada uno tiene en la cabeza un precio distinto, casi siempre sacado de anuncios de portales, que piden más de lo que se acaba pagando.
En la herencia el piso se valora con criterios fiscales, normalmente el valor de referencia del Catastro. Ese número sirve para pagar impuestos, no para saber por cuánto se vendería: como te contamos en la guía del valor catastral, son cifras que viven en mundos separados.
Para decidir a qué precio sacarlo necesitas el precio real de venta de la zona. Puedes verlo en tu barrio —por ejemplo en la Vila de Gràcia, el Poblenou o el Raval— y después ajustarlo al estado concreto del piso, que en las herencias suele ser el punto flojo: muchos llevan años sin reformar y eso pesa mucho en el precio.
No. Necesitas haber aceptado la herencia ante notario y tener el piso inscrito a tu nombre en el Registro. Puedes ir preparando la venta mientras tanto, pero no firmarla.
Con los papeles en marcha y acuerdo entre los herederos, lo habitual son unos meses. Lo que más alarga el proceso no son los trámites, sino esperar a reunir la documentación o que la familia se ponga de acuerdo.
Tributas por la diferencia entre el valor con el que heredaste y el precio de venta. Si vendes poco después y a un precio parecido, esa diferencia suele ser pequeña. Los gastos de la venta y los impuestos que pagaste al heredar restan de esa ganancia.
Tienes dos caminos: venderlo como está, a un precio más bajo pero sin adelantar dinero ni tiempo, o reformarlo antes. No siempre compensa reformar: depende del barrio y de qué busquen los compradores de esa zona. Es justo el tipo de decisión en la que ayuda tener el dato real de tu barrio antes de gastar nada.
Para vender el piso entero, sí: hacen falta todas las firmas. Cada heredero puede vender su parte por separado, pero es difícil encontrar comprador para una participación y suele salir mucho peor de precio.
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