Guia · 7 min de lectura
Heretar un pis no és el mateix que poder vendre'l. Aquest és el camí complet, amb els tres impostos que apareixen i el termini que sí que corre des del primer dia.
Heretar no et converteix automàticament en propietari a efectes de vendre. Per poder signar una venda necessites abans haver acceptat l'herència davant de notari i haver inscrit el pis al teu nom al Registre de la Propietat. Sense aquest pas, no hi ha venda possible per molt comprador que aparegui.
És el motiu pel qual moltes vendes d'herències es retarden mesos: es comença a buscar comprador abans de tenir els papers, i quan arriba l'oferta no es pot signar.
El recorregut és sempre el mateix:
| # | Document o tràmit | On s'aconsegueix |
|---|---|---|
| 1 | Certificat de defunció | Registre Civil |
| 2 | Certificat d'últimes voluntats | Ministeri de Justícia (als 15 dies hàbils de la defunció) |
| 3 | Còpia autoritzada del testament | Notaria on es va atorgar |
| 4 | Declaració d'hereus | Només si no hi havia testament |
| 5 | Escriptura d'acceptació i adjudicació | Notaria |
| 6 | Liquidació d'impostos | Hisenda autonòmica i ajuntament |
| 7 | Inscripció al teu nom | Registre de la Propietat |
A partir del punt 7 el pis ja és teu i es pot vendre.
1. Impost de Successions. Es paga per heretar. És autonòmic, i a Catalunya els fills, el cònjuge i els pares tenen bonificacions molt altes que en moltes herències familiars redueixen la quota a una quantitat petita o a zero. Entre germans, nebots o persones sense parentiu, la factura canvia molt.
2. Plusvàlua municipal. La cobra l'Ajuntament per l'augment de valor del sòl. Es paga en heretar i es torna a pagar quan venguis, calculada sobre el període que el pis hagi estat al teu nom.
3. IRPF en vendre. Aquest és el que més sorpreses dona. Quan vens, tributes per la diferència entre el valor pel qual vas heretar i el preu al qual vens. Si vens poc després d'heretar i a un preu semblant al declarat, el guany és petit. Si vens anys més tard i el barri ha pujat, aquesta pujada tributa.
Això és informació general perquè sàpigues què et trobaràs, no assessorament fiscal: cada herència té les seves circumstàncies i convé contrastar-la amb un professional abans de signar res.
Quant val realment el pis que has heretat? Qui ven pisos en aquell barri cada mes t'ho diu gratis, amb vendes reals de la zona, en menys de 24 hores.
Saber què val el pisL'Impost de Successions té un termini de sis mesos des de la defunció, ampliable altres sis si ho demanes dins dels cinc primers. Passat el termini comencen els recàrrecs i els interessos.
És l'únic rellotge que corre de debò des del primer dia, i el que més disgustos dona quan la família triga a posar-se d'acord.
Mentre el pis està en comú, cal que tots signeu per vendre. N'hi ha prou que un s'hi negui perquè la venda s'aturi. Quan no hi ha acord, les sortides habituals són que un compri la seva part als altres —el que s'anomena extinció de condomini, amb una fiscalitat més suau que una compravenda normal— o, en el pitjor dels casos, acudir al jutjat per forçar la divisió.
Abans de discutir res convé que tots tingueu el mateix número sobre la taula: la majoria dels desacords entre hereus neixen que cadascú té al cap un preu diferent, gairebé sempre tret d'anuncis de portals, que demanen més del que s'acaba pagant.
A l'herència el pis es valora amb criteris fiscals, normalment el valor de referència del Cadastre. Aquest número serveix per pagar impostos, no per saber per quant es vendria: com t'expliquem a la guia del valor cadastral, són xifres que viuen en mons separats.
Per decidir a quin preu treure'l necessites el preu real de venda de la zona. El pots veure al teu barri —per exemple a la Vila de Gràcia, el Poblenou o el Raval— i després ajustar-lo a l'estat concret del pis, que a les herències sol ser el punt feble: molts fa anys que no es reformen i això pesa molt en el preu.
No. Necessites haver acceptat l'herència davant de notari i tenir el pis inscrit al teu nom al Registre. Pots anar preparant la venda mentrestant, però no signar-la.
Amb els papers en marxa i acord entre els hereus, l'habitual són uns mesos. El que més allarga el procés no són els tràmits, sinó esperar a reunir la documentació o que la família es posi d'acord.
Tributes per la diferència entre el valor amb què vas heretar i el preu de venda. Si vens poc després i a un preu semblant, aquesta diferència sol ser petita. Les despeses de la venda i els impostos que vas pagar en heretar resten d'aquest guany.
Tens dos camins: vendre'l tal com està, a un preu més baix però sense avançar diners ni temps, o reformar-lo abans. No sempre compensa reformar: depèn del barri i de què busquin els compradors d'aquella zona. És justament el tipus de decisió en què ajuda tenir la dada real del teu barri abans de gastar res.
Per vendre el pis sencer, sí: calen totes les signatures. Cada hereu pot vendre la seva part per separat, però és difícil trobar comprador per a una participació i sol sortir molt pitjor de preu.
Demana el teu informe professional gratuït i decideix amb la dada real a la mà.
Vull saber el preu real de casa meva